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關于治理房地產銷售虛假廣告的建議

作者:徐致祥  信息來源:遼寧民建  發布時間:2015-03-20



在房地產市場競爭中,許多商家受利益的驅使,為了吸引消費者,采取各種手段與策略進行營銷,特別是通過虛假廣告甚至欺詐的手段搞宣傳,嚴重損害消費者利益的事件屢屢建發生,導致房地產行業消費者維權事件每天都在發生。

所謂虛假廣告,就是指廣告內容是虛假的或者是容易引人誤解的,一是指商品宣傳的內容與所提供的商品或者服務的實際質量不符,二是指可能使宣傳對象或受宣傳影響的人對商品的真實情況產生錯誤的聯想,從而影響其購買決策的商品宣傳。廣告的生命在于真實性,虛假廣告一旦在社會中傳播,就會給社會公眾造成不同程度的影響。特別是在房地產領域發布虛假廣告,則很有可能會給消費者的財產造成極大損害。如“建筑面積80平方米,實得面積100平方米,實得面積每平方米售價不足4000元”這樣的廣告宣傳在商品房銷售中已經司空見慣,這種極具誘惑力的不實廣告很能誤導消費者的購房決策。還有一些開發商在媒體廣告、戶外廣告和廣告單上使用絕對化語言,鼓吹本項目的投資潛力、周邊配套等。最終消費者在購房后才發現,所謂“贈送面積”、“實得面積”其實是開發商虛構的謊言,廣告語上“如春天般享受”,“坐擁河岸”等美麗的承諾根本沒有兌現可能性,由此引起的消費糾紛越來越多。

  房地產虛假廣告主要表現為以下幾種情形:其一,平面示意圖過于模糊、不規范。房地產開發商一般用平面示意圖來展示房屋所在的地理位置以及房屋的裝修檔次,容易給消費者造成視覺上的錯覺。其二,廣告細節用語抽象。在描述具體地理位置時,房地產開發商常常使用“毗鄰”、“咫尺之遙”等抽象詞匯。形容小區環境時用“極致享受,頂級住宅”等誘惑性詞語。在示意圖上標注“到市區只需十分鐘”等,但實際上消費者在交通上可能要花費數倍于廣告所宣傳的時間。其三,價格宣傳虛假。在現實生活中,每個樓層或同一樓層的不同朝向的房子都會有不同的價格。而有的開發商甚至會把一些朝向、樓層不好的房間價格作為宣傳的銷售價格。其四,配套設施宣傳作假。房地產虛假廣告一般會承諾提供游泳池、籃球場、健身房等配套設施,消費者在購買房屋交房之后,卻往往會發現這些承諾遙遙無期,無法兌現。

房地產虛假廣告的愈演愈烈不僅損害了廣告行業的整體形象,更是影響了廣告在消費者心中的信賴程度。基于虛假廣告的惡劣影響,整治虛假廣告刻不容緩。在此建議:

一、加強政府對房地產銷售廣告的監管力度。虛假廣告的盛行暴露出政府對房地產銷售廣告的監督力度不足。建議建立房地產銷售廣告的預先審查制度,確定房地產廣告在發布之前,必須由工商管理部門對其形式進行審查,以決定是否能在媒體上發布。形式審查要求房地產銷售廣告所運用的語言是否科學、規范、真實、準確等。同時在發布廣告之前,要求房地產開發商提供營業執照、資質等級、所售商品房“五證”等相關資質證明。

二、構建房地產虛假廣告行為的連帶賠償制度。房地產虛假廣告行為由于主體復雜性與涉及利益的鏈條性,不同主體違法行為相互配合,極易構成共同侵權,因此應依法承擔連帶責任。廣告主、廣告經營者、廣告發布者、廣告推薦者都是虛假廣告民事責任主體,應根據這些責任主體對法定義務的履行情況來確定其應承擔的連帶責任。此外,名人代言虛假廣告也應當界定代言名人與企業是否構成共同侵權,在過錯原則的前提下,綜合考慮名人在廣告中所起的作用,對消費者選擇購買商品的作用力的大小等方面因素,確定代言名人的連帶責任。

三、加大對虛假廣告行為的法律制裁力度。在當前法律規章下,開發商、廣告經營者等責任主體承擔的法律責任過輕,補償金額對經濟實力強大的開發商不會產生實質影響。一方面應進一步完善《廣告法》、《消費者權益保護法》中關于監督方面的規定,細化違法行為,增加對虛假廣告行為的懲罰力度;另一方面,高法已將“雙倍賠償”這一懲罰性條款擴大到房地產領域。可借鑒懲罰性賠償制度,對發布房地產虛假廣告的行為適用懲罰性賠償,起到真正遏制其不法行為的效果。同時建立群眾監督舉報制度,鼓勵消費者監督、舉報違法廣告,并對查證屬實的舉報人給予一定的獎勵。

四、完善廣告經營者和發布者的行業自律。我國的廣告行業組織起步較晚,廣告行業主體道德觀念不夠強。應當依據《廣告法》第27條落實廣告經營者和發布者要盡到形式上的查驗、核實義務。在虛假廣告中,廣告主的責任應該是最重的,為一項能滿足消費者某種需求的商品進行推廣宣傳,廣告主應該把這項商品的質量、特征、性能等明確地告訴消費者,并如實地向廣告經營者和廣告發布者提供全面、真實、合法的證明資料。

責任編輯:呂玲
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